不動産売却時の専任媒介契約、一般媒介契約を忖度なしで徹底解説

家や土地を売りに出す際、多くの人が不動産会社に販売活動を依頼する。
その依頼方法である媒介契約には3つのパターンがある。
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介といわれるものだ。
あまり聞き慣れない言葉だが、それぞれいったい何がどう違うのかお話していこう。

3つのパターンを表にまとめてみた。まず、上2つといちばん下には大きな違いがある。
上2つ、つまり専属専任媒介、専任媒介の場合は不動産会社を1社に絞らなくてはならない。
いちばん下の一般媒介を選べば、複数の不動産会社へ同時に集客依頼することができる。

専属専任、専任は集客の窓口が1社に限定されるため、その責任が重い。
そうした理由から、1週間ないし2週間に1回、売主に販売状況を報告するよう義務づけられている。
つまり商談の動き、買い手の反応を詳しく定期的に把握したい人にとっては、専属専任もしくは専任が望ましいといえる。
そのため不動産会社は「よりきめ細かいご提案ができるので専任がおすすめですよ」と語りかけてくる。
確かにそれは間違いないのだが、片や不動産会社から見ればライバル会社を排除して自社で売り物件を囲い込み、商機を独占することにもつながる。
販売期間が長引くに連れ、2週間に1回以上の定期報告は形骸化し、売主にしてみれば「本当に売ってくれているんだろうか。販売努力してるの？」と訝しくなることもある。

なぜこういう状況が起こるのか。
大手不動産会社にありがちだが、その会社は売り物件を確保しておきたい半面、実は「売れなくても困らない」体力があるからだ。
専任以上で受任した不動産会社には、レインズという不動産業者間の情報ネットワークに物件を掲載する義務があり、そこで他社経由でも顧客を募る。ただ、売値が高すぎると「晒し物」に終わってしまう危険性がある。

売るからにはより早く、より効率的に売りたいというのが売主の心情だろう。
そのためには「物件の販売状況が経営に深くかかわる不動産会社」、つまり専門性が高い中小の不動産会社に専任で依頼することをおすすめする。
そうした会社は、何とか売主の気持ちに答えようと誠心誠意励んでくれる可能性が高い。
このご時世、不動産広告はインターネット主体なので、情報露出の度合いに大手中小の差はあまりない。仲介手数料も変わらない。そうであれば、よりインセンティブを引き出せる不動産業者に頼むほうがベターだ。

一般媒介は複数の不動産会社を競わせることができる半面、専任ほどの営業意欲をかき立てられない可能性がある。
また、いろんな会社に頼みすぎて情報露出が過多になると「物件自体に重大な問題があるんじゃないか」という買主の疑心暗鬼を喚起しかねない。
ただ、適正とされる価格で一刻も早く売り払いたい場合、一般媒介は十分検討に値する。

スムーズかつストレスのない商談成立を目指すなら、まずは機動性と専門性の高い業者に専任で依頼し、それでも決まらなければ価格をフレキシブルに見直す、もしくは期限を決めて一般媒介で売り出すのがよいだろう。

なお、あの日不動産ではご希望のタイムスケジュールに合わせ、きめ細かく段階的な戦略提案を行っています。移住用不動産、投資用不動産をご売却の際は、お気軽にお問い合わせください。