かつて建物と道路の関係にふれたとき「原則として幅4m未満の道路沿いには、家を建てることができない」と書いたことがあった。
そう、原則には例外が付き物。今回はその例外について話していこう。
古くからある住宅地の中には、今の建築基準法（以下、法）を満たさない道路もいっぱいある。
いや、道路であればまだいい。それが道路ではなくてただの「道」なら厄介だ。
道路と道は何が違うのか。
道路＝法第42条の規定に基づく道路
道＝建築物が立ち並び、住民の日常生活に使われている道路状の空間
そう、建築や不動産の世界での「道」は、法律のお墨付きをもらっていない「空間」にすぎないのだ。
ただし、この道沿いに建物を建てることも不可能ではない。
ここからが今回のメインテーマ、法第43条第2項の認定・許可だ。
まず、法第43条第2項の認定・許可とはどういうものか。
道路に2m以上接していない敷地の建築物について、特例として役所が認定すること。または、役所が建築審査会の同意を得て許可すること。
審査基準は「認定」「許可」「個別許可」の3種類に分かれる。
認定はいちばん緩い。一定の基準に沿っていて交通上、安全上、防火上さらには衛生上支障がないと判断されれば、わりと楽にクリアできる。
問題は許可の方だ。見た目からして明らかに幅員4m未満の道沿いには、役所が建築審査会の同意を得て許可しなければ家を建てることができない。
この許可を得るためには、沿道住民の結束が必要。将来、拡幅整備して道路に格上げするという協定を、関係権利者全員で結ぶのだ。
このような協定ありきの道を「協定通路」と呼ぶ。
協定通路そのものの必要条件、求められる協定内容は次のとおりだ。
【必要条件】
- 位置指定道路等の築造がやむを得ない理由でできないこと。
- 道路に有効に接続する現況幅員2.7m以上の道であること。
- 法改正基準時すでに建築物が立ち並び、住民の日常生活に使われている道であること。
- 協定通路を道路とみなした場合に、開発行為（都市計画法第29条）に該当しないこと。
【協定内容】
●位置・形状
協定通路の境界線の位置および形状（幅員・すみ切り・延長等）については、道の中心線から2m以上の線で道路位置指定の指定基準を守り、その道に接するすべての不接道敷地が2m以上接するよう努めること。
●維持管理・拡幅整備
協定通路の部分について、将来にわたり適正に維持管理すること。また、協定通路部分にある建築物については、建替え時に撤去して道路状に拡幅整備すること。
●登記
協定通路と拡幅整備予定部分について、不動産登記簿上で分筆し、地目を「公衆用道路」として登記するよう努めること。
●道路を目指すこと
順次拡幅後、関係権利者全員が協力し、建築基準法上の道路とするよう努めること。
●承継
所有権等が移転された場合は、承継人にも同意事項が承継されること。
●同意手続き
関係権利者および承継人は、道についての同意書またはその写しに記名および押印（要実印・印鑑登録証明書）すること。
ご覧のとおり、協定の内容は多岐にわたる。
お互いの理解と利害調整のため、粘り強い交渉が必要になるかもしれない。とはいえ、長い目で見れば土地の価値向上につながるので、うまく合意にこぎつけたい。
実際の手続き、スケジュールについては次回紹介しよう。
