もし今あなたが住宅を手放そうとしているなら、ひとつ確認をおすすめしたいことがある。
その住宅を購入して何年何か月経ったかということだ。
住宅を売ればもちろんその分所得が増える。
その所得には税金がかかる。
ただ、もしかするとその税金は売却時期しだいで安くなるかもしれない。
分かれ道は所有期間が5年を超えるかどうかだ。
下の図を見てほしい。例えばあなたが2018年12月1日にその住宅を購入していたとする。
2024年3月15日に住宅を譲渡する場合、その年の1月1日時点でまる5年を超えて住宅を所有していることになり、所得金額に課される税金は約20％となる。
もし同じ住宅を2023年12月15日に譲渡していたら税金は約39％だ。
いや、おかしいではないか、所有期間はまる5年を超えているから20％じゃないのか、と言いたくなるがそれは間違い。あくまで終期の基準日は譲渡年の1月1日。2023年1月1日時点では5年を超えていない。そのため税金は高くなってしまう。
たった3か月、いや1か月でも譲渡を遅らせるだけで税金がほぼ半減するのだ。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 5年以下 | 所有期間 | 5年超 |
| 39.63％ | 税率 | 20.315％ |
| 所得税：30％ 住民税： 9％ 復興特別所得税：0.63％(※) | 税率内訳 | 所得税：15％ 住民税： 5％ 復興特別所得税：0.315％(※) |
| 1,188万9,000円 | 譲渡価額：1億2,500万円 取得費：9,000万円 譲渡費用：500万円 のときの税額 | 609万4,500円 |
この税率が低い方の所得を長期譲渡所得といい、高い方の所得を短期譲渡所得という。
税率を分ける趣旨は、転売利益目的による短期間での売り買いを防ぐことにある。
土地建物を売ったときにその年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていた場合、所得は長期譲渡所得となる。
税額の基準は売れた金額（譲渡価額）ではなく、そこから諸経費等を差し引いた金額（課税長期譲渡所得金額）だ。
税額は次のように計算される。
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
所得税額＝課税長期譲渡所得金額×15％
住民税額＝課税長期譲渡所得金額×5％
復興特別所得税額＝所得税額×2.1％
取得費とは、簡単にいえば購入時の費用。購入代金や各種手数料などを指す。
譲渡費用は売却時の必要経費。売ったときの仲介手数料や測量費、建物を取り壊したときの費用などが該当する。
通常特別控除は気にしなくていいが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除などが適用される場合に考慮する。
具体的に計算してみよう。
このたびの土地建物の譲渡価額が1億2,500万円、2018年に支出した土地建物の取得費が9,000万円、譲渡費用が500万円の場合、課税される所得金額は以下のとおりだ。
課税長期譲渡所得金額＝1億2,500万円－（9,000万円＋500万円）
＝3,000万円
この3,000万円の20.315％が支払うべき税金。金額内訳は以下のとおり。
所得税＝3,000万円×15％
＝450万円
住民税＝3,000万円×5％
＝150万円
復興特別所得税＝3,000万円×0.315％
＝450万円×2.1％
＝9万4,500円
以上を合計すると売却時の所得にかかる税金は609万4,500円となる。
なお、上記所得金額を算出するときの取得費には注意が必要。
厳密にいうと、購入時の経費をそのまま当てはめるのではない。
会計上、建物の経済的価値は年々少しずつ下落するものと捉えられている。
いわゆる減価償却というものだ。
取得費はその減価償却費を控除した金額となる。
では減価償却費はどのように計算すればよいのだろう。
それはまたの機会に解説します。
