「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いとは

不動産の売買契約書、重要事項説明書で必ず目にする言葉のひとつ「契約不適合責任」。
対象不動産の状態や品質が契約内容にそぐわない場合、その責任を売主が負担するという制度だ。
2020年4月の民法改正で登場し、それまでの「瑕疵担保責任」にとってかわったものだが、何がどう違うのか。買主側の立場から、おさらいをしてみたい。

相違点１．主観か客観か
そもそも「瑕疵担保責任」とは何か。
例えばあなたが新築住宅を買ったとする。
まともな内容、品質に見えたが、実は一部施工不良で雨漏りが発生するとわかった。
売主もうっかりしていて気付かなかった。
外からパッと見で判断できない「隠れたキズ」。
このキズに対して売主が負う責任、それが瑕疵担保責任だった。

では「契約不適合責任」はどういうものか。
これはキズが隠れている、隠れていない、もしくはキズを知っていた、知らなかったなどの事情にかかわらず、「契約書に書いていたかどうか」で一律ふるいにかける法的責任だ。
あなたが中古住宅を購入した際、過去の雨漏りについて契約書で明記されておらず、住んでみたら早速雨漏りが発生した。
もしくは、内見時にうすうす雨漏りに気付いていたが、契約書ではふれられていなかった。
そうしたとき売主に問えるのが「契約不適合責任」だ。

まとめると、
●瑕疵担保責任……主観的に気付けなかったキズに負う責任
●契約不適合責任…客観的な記述がなかったキズに負う責任
ということになる。

売主には無傷の物件を引き渡す義務がある一方、中古住宅には経年による何かしらの不備が付き物。
その不備について書類でコメントしないかぎり、売主は責任を負うというわけだ。
逆にいうと、経年劣化、機能低下、不具合が存在し、現況引渡しが条件と明記されていれば、買主から責任を問うことは難しいだろう。

相違点その２．責任の種類
下の表をご覧いただきたい。
瑕疵担保責任、契約不適合責任各々で請求できる権利をまとめてみた。

おわかりのとおり、契約不適合責任は請求できる権利の種類が多い。

契約不適合責任の②は、従来の瑕疵担保責任での損害賠償請求権に近い。
2000万円で買ったが、実際には1500万円の価値しかない。だから500万円負けてくれ、という請求だ。
③はさらに踏み込んだ内容になる。
民泊をやろうとして買ったのに雨漏りのせいで営業休止となり、目論んでいた売り上げが飛んでしまったからその分を賠償してくれ、というところまで請求できる。
①は文字どおり、足らざる部分を売主負担でしっかり直してよ、という請求だ。

請求の種類が増えた分、買主にとって選択肢が多く、有利な内容となった。

なお、権利行使のチャンスや期間は下記のとおりだ。
売主の属性によって若干異なる。

売主が個人	売主が宅建業者
特約で免責可能。 キズを知って1年以内に売主へ通知要。 キズを知って5年以内に権利行使要。 物件引渡しから10年以内に行使要。	免責不能。 キズを知って2年以内に売主へ通知要(※)。 キズを知って5年以内に権利行使要。 物件引渡しから10年以内に行使要。

売主が一般個人（非宅建業者）の場合、不良箇所を知った時から1年以内に通知しなければ、権利を失ってしまう。
また、通知したとしても、その権利を行使できるのは気付いた時から5年以内。
引渡しから10年たてば、契約不適合責任を問える権利そのものが消滅する。

また、売主が一般個人の場合は、特約で契約不適合責任が免責されることもある。
一般の人が建物内のあらゆる劣化や傷みを見極めるのは難しく、またリフォームを行うにもコストの負担が大きいからだ。
一方、不動産業者が売主となる中古住宅はフルリフォームされ、さしあたっての問題は解消されていることが多い。これは契約不適合責任を免れないからだ。

ただし、売主に責任を問えたからといって、請求が通るかどうかは別問題。
どんな場合がOKなのか、はたまたNGなのか。
それについてはまたの機会にお話しします。