不動産取引で必要な費用のひとつが媒介手数料。
ここで見落としがちなポイントをおさらいしておきたい。媒介業者に支払う手数料の基準となる金額だ。
注意が必要なのは、購入対象が住宅の場合。
まず確認すべきは重要事項説明書の以下の欄だ。
売買金額の内訳は土地と建物それぞれの金額からなる。
下記(A)(B)それぞれの金額には大きな違いがある。
よく見てみよう。何か気づくことはないだろうか。
そう、土地価格に消費税は発生しない（土地は“消費されない”という前提がある）。
しかし、建物価格には消費税が発生する場合がある。
些細な違いに見えるかもしれない。けれど媒介手数料の金額には大きな相違をもたらすのだ。
まずは(A)から。土地建物合計で3980万円、土地価格が2000万円、建物価格が1980万円の場合、宅建業法上
●媒介手数料
＝（3980万円×3%+6万円）+消費税
＝1,379,400円となる。
ところが(B)のように3980万円の内訳が土地2000万円、建物1980万円、さらにそこから建物価格が本体価格1800万円と消費税180万円に分かれるなら話が変わる。
媒介手数料は税抜本体価格のみを算定基準とするからだ。
この場合、媒介手数料の基準となるのは、
①土地価格2000万円
②建物本体価格1800万円
の合算額だ。
●媒介手数料
＝［（2000万円+1800万円）×3%+6万円］+消費税
＝1,320,000円となる。
この違いは何か。売主が消費税課税業者か否か、端的にいえば一般個人（非課税）か法人（課税）かによって媒介手数料の金額が変わるというわけだ。改めて振り返ろう。
売主が不動産の売買を業としない一般個人の場合、消費税を取らないため、3980万円全額媒介手数料の算定基準となり、1,379,400円を必要とする。
しかし、売主が法人の場合は消費税部分が媒介手数料の算定基準外となり、3800万円を基準とした手数料総額は後者の1,320,000円と算定される。
ただし例外的に、売主が個人であっても営業用（事業用）不動産の場合は建物価格に消費税が発生する。
このように売主が
・一般個人＝消費税非課税
・法人＝消費税課税業者
のいずれに属するかで媒介手数料の金額が変わってくる。同じ売買金額でも、売主が法人の場合は媒介手数料総額が安くなるはずなのだ。
媒介業者から示された金額を鵜呑みにするのではなく、念のため自分でも検算する習慣をつけておこう。
