2026年に入って上昇著しい住宅ローンの金利。
変動金利、固定金利ともこれまでになかった異次元の動きをみせている。
こうした事情に伴い、月々のローン返済に苦慮する人たちも生まれてきている。
売却してしまえば楽にはなるが、家族の生活を考えればなるべく無理のない形で、静かに、スマートに済ませたいところ。
今回はそうした場合に助けとなる、任意売却制度についてお話を。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難となった場合に、金融機関等債権者の同意を取ったうえで自分の意思によって不動産を売却する方法のことをいう。
競売が国や裁判所の強制力で行われるのに対し、任意売却はあくまで自分の意思による行為なので「任意」という言葉が付けられている。
まず、任意売却と競売にはどんな違いがあるのかみておこう。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却方法 | 一般の不動産市場で通常の販売活動が可能 | 裁判所主導で入札方式による強制売却 |
| 売却価格 | 市場価格の約80～90％が目安 | 市場価格の約50～70％が目安 |
| プライバシーの保護 | 売却に至った背景を隠したまま販売できる | 裁判所によって資産的背景や希望しない内部写真等が公開される |
| 引渡し時期 | 買主や金融機関と相談して決定できる | 裁判所の命令で強制退去させられる |
| 売却費用の負担 | 売却代金から精算できる | 競売費用が残債に追加される |
以上のとおり、競売は裁判所が主導権を握っており、あらゆる段階においてオーナーの意思が反映されづらい。対して、任意売却は比較的オーナーの自由が利く。メリットを改めてまとめると以下のとおりだ。
【メリット】
１．不動産相場に近い価格で売れる
一般の不動産市場で通常の販売活動によって売却できるため、市場価格に近い価格での取引が可能だ。競売に比べて多くの対価が得られるため、売却時の費用捻出、その後の経済的負担を軽減できる。
２．プライバシーを守ることができる
競売の場合は専用サイトや新聞などで情報が公開されるため、売るに至った背景や債務に関する生々しい数字が表に出てしまう。
任意売却であれば、売却の事実こそ隠せないにしても、その理由や不利益な私的情報を知られにくくすることができる。広告の見た目は一般の不動産と変わらないからだ。
３．引渡し時期や条件を相談できる
これも一般的な不動産取引と同様。退去時期、引渡し時期を買主や金融機関と相談できるため、スケジュールにある程度余裕をもたせることができる。家族の通学事情などを考慮しながら売却を進められるというわけだ。
４．精神的負担を軽減できる
競売ではあらゆる行為を画一的に進めなくてはならず、手続きも複雑なため精神的負担が大きい。任意売却なら、不動産会社や法律の専門家と話し合いながら一顧客として手続きを進行できるため、精神的ストレスはいくぶん軽い。
ただ、デメリットも全くないわけではない。具体的に以下のとおりだ。
【デメリット】
１．債権者、連帯保証人の同意が必要
不動産について利害関係をもつ人たちから同意をとる必要がある。そのためには、返済がどうしても困難であることを客観的に示さなくてはならない。給与明細など根拠となる資料を揃えることになる。
２．債務は引き続き残る
任意売却だと多くのケースで債務は一定程度残る。
月々の負担をなるべく少額に抑えられるよう計画、交渉することが求められる。
３．売却に時間を要することがある
建物や周辺環境など固有の事情、そのときの経済情勢などにより成約に時間がかかることもありうる。また、金融機関と販売価格その他条件を調整するのに期間を要するというケースもみられる。
売れ行きが芳しくなければ、トータルの経済的負担を軽くするため、成約可能な取引条件を柔軟に整えよう。
なお、任意売却でも競売でも個人の信用情報に影響がある。
ローン返済が3か月滞った、保証会社が代位弁済したなどの記録が信用情報機関のブラックリストに載ってしまうと、新規借り入れ、クレジットカードの新規契約が5年間できなくなるおそれがある。
なお、あの日不動産では任意売却に関するご相談も受け付けています。
お困りの際はご一報ください。
