不動産の取得による節税スキームがまたひとつ減ることになる。
相続税を圧縮するために投資用の集合住宅を取得したり、土地を買ってアパートを建てたりすることは広く行われてきたが、今後その手段が通用しづらくなる。
改正の内容は次のとおりだ。
被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
財務省 令和８年度税制改正の大綱
簡単に言うと、相続税の計算根拠が路線価や固定資産税評価額ではなく、実勢価格になる場合が出てくるというわけだ。
病気などで余命いくばくもない被相続人が節税目的で貸付用不動産を購入したとしても、取得後5年以内に亡くなってしまうと税金が減らないことになる（なお、本記事では収益用不動産、投資用不動産を指す言葉を「貸付用不動産」に統一する）。
では上記でいう「課税時期における通常の取引価額」とは具体的にどのようなレベルの金額なのだろう。
同じく税制改正大綱から紹介する。
課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額
財務省 令和８年度税制改正の大綱
これまたざっくり言えば、実勢価格にほぼ相当する金額である。
従来は土地が路線価、建物が固定資産税評価額によって評価されてきた。この課税根拠が実勢価格に近づけば、相続税負担は1.2倍から1.5倍、さらにはそれ以上まで増える可能性がある。
なお「課税上の弊害がない限り」の但し書きがあるのは、租税回避目的が強すぎる物件の場合、取引価額の100分の100で計算されることがありうるためだ。賃貸実態のない物件などは改善を図られたい。
新たな課税方式は、2027年1月1日以降に開始する相続および贈与に対して適用される。
では、どのような不動産が新たな課税方式の対象となるのか。
言葉だけではわかりづらいので、図で追っていこう。
１．一棟収益物件、収益用区分マンションなど
いわゆる一棟マンション、アパート、区分マンションといった貸付用不動産はいちばんわかりやすい。2027年1月1日以降に相続が発生したとき、その時点からさかのぼって5年超所有していなければ、実勢価格に近い価額で評価されてしまう。
２．5年を超えて所有している土地に新築するケース
現時点で長期間土地を保有しているが更地のままであり、今回の税制改正を知って急きょ新築したいという人もいるはずだ。この場合は経過措置の恩恵がある。経過措置の基準日、つまり通達に定める日よりも前に着工済であれば従来の税負担となる可能性がある。
ただ、注意したいのはこの経過措置の基準日がまだ決まっていないこと。断言はできないが、2026年の秋から冬あたりに設定されるとみられる。早期に関係者とともにプランを固め、建築に着手しよう。
３．不動産小口化商品
不動産特定共同事業法（FTK法）に基づいて、ビルや一棟マンションなどを複数人の持分に分けて販売される商品。一口数万円からでも買うことができるので、気軽に出資できる点で人気がある。
この商品に関しては所有期間によらず、問答無用で取引価額基準の相続税が課される。
気になる人は予定される税額を確認のうえ、売却してしまうことも視野に入れよう。
４．“5年ルール”の対象外となる不動産
所有期間の長短にかかわらず、従来の税負担で済む不動産もある。相続や贈与など対価を伴わない取引で被相続人が得た不動産だ。確認のためこちらも図示を。
お盆休みが終わりに近づき、話しづらい話題にも少しふれておきたいもの。
田舎の実家だけでなく、貸付用不動産の処分でお困りの際も、あの日不動産にご相談ください。
